Centros Comerciales, fenómeno urbano que se afianza en México

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13/05/2018 - En México existen 645 centros comerciales, una industria que ha crecido al ritmo de la urbanización del país, la cual evoluciona hacia la oferta de servicios, convivencia social y entretenimiento a las clases media y altas, en un entorno que se distingue por la escasa movilidad de las personas que existe en las grandes urbes.

Cinco décadas de existencia, 645 centros comerciales en el país, 34% de ellos en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), 162 millones de m2 de superficie bruta rentable, ventas de retail por 3,596 millones de pesos en el 2016, son cifras de una industria que en la segunda década del siglo XXI ofrece nueva tendencia comercial de convivencia social y de entretenimiento, a la cual se suma el e-commerce que facilita la venta de retail a la población joven.

Los centros comerciales son un fenómeno comercial-urbano que en México inicia en 1969, cuyo crecimiento se asocia a la concentración de la población. Estos centros coadyuvan con la modernización de la infraestructura urbana del país, la creación de empleos y la satisfacción de las necesidades de consumo de la creciente clase media y alta.

El crecimiento de los Centros Comerciales inicia en la Ciudad de México (CDMX), en sincronía con el aumento de la población. El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) registró, de 1950 a 1970 un incremento de 122.5% del número de habitantes en esta ciudad, crecimiento que se extiende a las zonas cercanas del Estado de México, dando origen a la Zona Metropolitana del Valle de México.

En 1969, a iniciativa de la tienda departamental Sears Roebuck y el Grupo Sordo Madaleno, edifican Plaza Universidad en la CDMX. Tres años después crean Plaza Satélite, en la periferia de esta ciudad.

El país, al igual que la CDMX, ha experimentado un proceso de urbanización. Cuatro décadas después del surgimiento de los centros, en el 2010, el Consejo Nacional de Población registró 59 zonas metropolitanas, que concentraban a 56.8% de la población (63.8 millones de personas) y en las que se ubica el 66% (424) de los centros comerciales. En el 2016, la Encuesta Nacional de Hogares del Inegi registró que 76.8% de la población vivía en localidades urbanas. La urbanización del país creció 20 puntos porcentuales en 26 años (2010-2016).

José Gasca Zamora, del Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la UNAM, explicó en entrevista que el proceso de expansión de los centros comerciales ocurre en la periferia de la CDMX, en los años 70, en sincronía con el boom poblacional.

Con tal dinámica poblacional, en el periodo 1969-2016, el número de los CC de la ZMVM aumentó 2,110%; es hasta la década de los 80 cuando se detona su crecimiento. Proliferan primero en las zonas suburbanas de la ZMVM, donde se concentran las clases media y alta, como Plaza Satélite (1971), Valle Dorado (1979), Perisur (1981) y Centro Coyoacán (1982). Después, se extienden de manera paulatina a todo el país.

Rentabilidad de centros comerciales
Los centros comerciales miden su rentabilidad a través del Área Bruta Rentable (ABR), y por las ventas de retail por m2, explica José Gasca.

En el estudio “Centros comerciales: hitos contemporáneos del consumo”, José Gasca registró siete regiones con CC en el país, con una superficie rentable de 21 millones 208,656 m2, donde las regiones centro y noreste concentran 18.4 y 16.1%, respectivamente, en tanto que la CDMX agrupa 28.5% de esta superficie rentable. En conjunto detentan 63% del ABR.

El Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, por su sigla en inglés) establece en su Hoja informativa de los centros comerciales de México, que las ventas de retail crecieron 21.2% del 2012 (586 millones 522,595 pesos) al 2016 (711 millones 30,678 pesos), en tanto, la participación de este sector en el Producto Interno Bruto, respecto de las ventas totales de retail, fue de 3.8% en el 2012 y de 3.6% en el 2016.

En creación de empleo, éste aumentó 20.6% en el mismo lustro, y su participación en el empleo total de las ventas de retail creció 2.5 puntos porcentuales, al pasar de 9.4% en el 2012 a 11.9% en el 2016.

El investigador del IIEC explicó que la industria de centros comerciales asumió los nueve formatos de la clasificación de Estados Unidos y que, de la superficie rentable del 2016, predominan las categorías community center (36.3% del total), lifestyle center (28.2%), power center (27.8 por ciento). En conjunto concentran 92% del ABR.

Evolución de los centros comerciales
Los centros comerciales viven un proceso de evolución que va de la oferta de productos, a los servicios, ocio y entretenimiento, pues albergan cines, área de juegos infantiles, videojuegos, parques temáticos, zonas para exposiciones, ferias, entre otros.

En tanto, el nuevo formato Usos Mixtos integra módulos residenciales, comerciales y de oficinas, el cual surgió para maximizar la rentabilidad del suelo, y marca tendencia en arquitectura y urbanismo.

Al respecto, Jorge Lizan, director general de Lizan Retail Advisors, advierte que el formato Usos Mixtos es un desarrollo inmobiliario con diferentes usos, donde el centro comercial es el eje; y que con este formato “los desarrolladores sacan provecho a la tierra”, incluso al uso de los estacionamientos.

Jorge Caballero, socio líder inmobiliario de KPMG, consideró que el formato Usos Mixtos surgió “para contrarrestar (las deficiencias) de infraestructura de las ciudades, y para evitar lo complejo de trasladarse a grandes distancias. Se busca que la gente tenga departamento, servicios y una oficina laboral cercana, gimnasio o coworking”. Es una opción a la escasa movilidad en las urbes, explicó finalmente.

En suma, en cinco décadas, los centros comerciales se afianzaron en México, y ya migran hacia la oferta multicanal de entretenimiento.

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